Pour une SCI ou une holding, le choix de l'expert-comptable dépend d'abord du régime fiscal de la société. Une SCI à l'impôt sur le revenu dépose une déclaration de résultat simple : comptez 300 à 600 € HT par an. À l'impôt sur les sociétés, elle tient une comptabilité complète avec bilan et amortissements : 1 000 à 1 800 € HT par an. Une holding ajoute le régime mère-fille, l'intégration fiscale et les conventions avec ses filiales : il faut un cabinet qui pratique la fiscalité de groupe, pas seulement la tenue.
- Vos obligations en 30 secondes
- IR ou IS : ce qui change pour le cabinet
- Le piège de la location meublée
- Holding : les compétences à exiger
- Les questions à poser
- Questions fréquentes
Quelles obligations pour votre société ?
Orientation indicative fondée sur les fourchettes publiées par le cabinet. Aucune donnée n'est transmise.
IR ou IS : ce qui change pour le cabinet
| SCI à l'IR | SCI à l'IS | |
|---|---|---|
| Comptabilité | Recettes et dépenses, sans bilan obligatoire | Comptabilité d'engagement complète, bilan |
| Déclaration | 2072, puis revenus fonciers chez chaque associé | Liasse 2065, impôt payé par la société |
| Amortissement du bien | Non | Oui, hors terrain |
| Impôt | Barème de l'IR et prélèvements sociaux des associés | 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà |
| Budget cabinet HT | 300 à 600 € par an | 1 000 à 1 800 € par an |
Le détail des écritures : comptabilité SCI à l’IR et comptabilité SCI à l’IS. Le calendrier déclaratif : déclaration fiscale SCI.
L'option pour l'IS est irrévocable passé le délai de renonciation de cinq ans. Un bon cabinet la simule sur la durée de détention et la revente, pas seulement sur l'impôt de l'année : l'amortissement réduit l'impôt courant mais augmente la plus-value imposable à la sortie.
Le piège de la location meublée
Une SCI qui loue en meublé de façon habituelle exerce une activité commerciale. Elle est alors soumise de plein droit à l'impôt sur les sociétés, même si elle n'a jamais opté. Beaucoup de SCI familiales le découvrent lors d'un contrôle. Un cabinet compétent pose la question dès le premier rendez-vous ; s'il ne la pose pas, c'est un signal.
Familiale ou professionnelle, la structure change aussi le suivi : voir SCI familiale ou SCI professionnelle et expert-comptable SCI familiale.
Holding : les compétences à exiger
- Régime mère-fille : dividendes reçus d'une filiale détenue à 5 % au moins depuis deux ans exonérés, sauf une quote-part de frais et charges de 5 %.
- Intégration fiscale : à partir de 95 % de détention, les résultats du groupe se compensent. Le cabinet doit savoir l'ouvrir et la tenir.
- Conventions intragroupe : management fees, compte courant, refacturations. Mal documentées, elles sont requalifiées.
- Remontée de trésorerie et réinvestissement : le cabinet doit savoir arbitrer entre distribution, rémunération et placement.
Pour une holding de professionnel libéral : holding SPFPL pour consultant senior. Pour la trésorerie excédentaire : démembrement de trésorerie d’entreprise.
Les questions à poser avant de signer
| Question | Bonne réponse |
|---|---|
| Simulez-vous IR et IS sur toute la durée de détention ? | Oui, revente comprise |
| Préparez-vous les revenus fonciers des associés ? | Oui, ou vous indiquez ce qu'ils doivent reporter |
| Combien de holdings suivez-vous ? | Des cas comparables, mère-fille et intégration |
| Rédigez-vous les procès-verbaux d'assemblée ? | Oui, approbation des comptes comprise |
| Le forfait inclut-il la liasse et l'assemblée ? | Oui, écrit dans la lettre de mission |
Le classement des cabinets spécialisés : meilleurs cabinets comptables pour SCI. Vous créez la société ? Voir création de SCI avec un expert-comptable. L'accompagnement patrimonial du cabinet est présenté sur la page expert-comptable SCI et holding.
Questions fréquentes
Un cabinet inscrit à l'Ordre qui maîtrise votre régime : déclaration 2072 et revenus fonciers à l'IR, comptabilité complète et amortissements à l'IS. Exigez une simulation IR contre IS sur la durée de détention, revente comprise.
De 300 à 600 € HT par an pour une SCI à l'impôt sur le revenu, de 1 000 à 1 800 € HT par an pour une SCI à l'impôt sur les sociétés, bilan et liasse compris.
Ce n'est pas obligatoire. La déclaration 2072 reste simple pour un bien loué nu. Le cabinet devient utile avec plusieurs biens, des associés nombreux, des travaux importants ou une réflexion sur l'option pour l'IS.
Oui, si la location meublée est habituelle. C'est une activité commerciale, qui soumet la SCI de plein droit à l'impôt sur les sociétés, même sans option.
Un cabinet qui pratique la fiscalité de groupe : régime mère-fille, intégration fiscale à partir de 95 % de détention, conventions intragroupe et remontée de dividendes. La tenue seule ne suffit pas.
Sources officielles : Legifrance : Code général des impôts · Impots.gouv : professionnels · Ordre des experts-comptables : annuaire
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